Рисковете от „безплатното“ саниране пред Сдруженията на етажните собственици
Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради не предлага „безплатно“ саниране – същото се финансира с държавен заем е за сметка на Републиканския бюджет и ще бъде изплатено от данъците на всички българи. В допълнение – при кандидатстване за „безплатно“ саниране Етажната съсобственост може да бъде задължена да извърши за собствена сметка дейности по привеждане на сградата в съответствие с изискванията за носимоспособност, устойчивост, безопасност и достъпност, и ако не го направи – да бъде задължена с разходите по „безплатното“ саниране, извършени до момента.
(20.02.2015) Една от характерните последици на социалистическия режим у нас е отнемането на собствеността от хората, разкъсването на вековни родови връзки със земята и затварянето на голяма част от българския народ в панелни работнически общежития; при това със задължение в много от случаите лишени от тяхната собственост „новодомци“ да доплащат определените като „по-скъпи“ панелни жилища съгласно утвърдени държавни тарифи. Характерно понятие за онези времена е т.нар. „лична собственост“, противопоставена на „държавната собственост“ и включваща само най-необходимите вещи за лична употреба на един работник, настанен в съответното общежитие. Тоталитарната епоха не успява да пристъпи към следващите етапи от социалистическия реализъм (частично приложени в Съветския съюз) и насочени към лишаване на новосформираната работническа класа от нейните самостоятелни кухни, бани, домакински уреди и дори лични отношения между родители и деца. Независимо от това обаче голяма част от българите – по стародавна традиция собственици на наследената от техните праотци земя – се превръщат в собственици на панелно жилище в голям общежитиен блок.
На това място възниква следващият проблем. Логиката на големия жилищен блок е той да бъде стопанисван и управляван централизирано, тъй като има общи основи, общи стълбища и инсталации, общ покрив. Навсякъде по света, където подобни жилищни сгради са възниквали естествено (не под принудата на централизиран команден строй), те представляват социални проекти на общини и филантропски организации или управленско решение за битовите нужди на работниците в големи индустриални предприятия. В общия случай сградата се явява собственост на един инвеститор, който предоставя жилищата в нея за ползване от нуждаещите се лица, но притежава и управлява цялата сграда, и взема окончателните решения за нея. При нормални обстоятелства подобна голяма жилищна сграда не би възникнала като сбор от самостоятелни собственици – всеки от които естествено се стреми да бъде независим и свободен притежател на своя самостоятелен имот.
Като изключим възникналите по естествен път жилищно-строителни кооперации (присвоени като „изобретение“ на социализма след замитането на популярните в по-старо време съпритежателски домове) – където малък брой съкооператори изгражда тесни връзки на сътрудничество още по време на проектирането и строежа – изкуственото въдворяване на голям брой частни собственици под общия покрив на големия жилищен блок открива редица проблеми във връзка с управлението на блока и кумулирането на средства за поддръжката му. Освен чисто естетическите съображения за това, че не прилича на една фасада да бъде раздробявана на малки зони, боядисвани, санирани и преустройвани съгласно вкусовите различия на отделните собственици, съществуват и конструктивни съображения, чието неглижиране застрашава здравето и в последна сметка – съществуването на сградата. Въпросът се комплицира още повече в контекста на характерния за българския народ индивидуализъм, отказващ всякакво подчинение на групови решения и кондензиращ се в израза „моят дом – моя крепост“. Ето как социалистическият режим – чрез смесването на две несъвместими логики – залага една битова бомба в съдбините на милиони българи, лишени от изконната им земя и превърнати в собственици на общежития.
На фона на запуснатите входове, рушащите се фасади, протеклите покриви и неработещите (или опасни и убиващи) асансьори, вторият кабинет на министър-председателя Борисов като че ли предложи решение, при това – безплатно. Както обаче ни учи здравата икономическа логика, „безплатните“ неща в крайна сметка се плащат от някого и най-често това не е икономически силната страна. Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради, предложена от ГЕРБ, не прави изключение.
Национална програма на ГЕРБ за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради предвижда държавата да гарантира чрез Българската банка за развитие (ББР) международен заем в размер на 1 млрд. лв. за сметка на Републиканския бюджет, откъдето ще се финансира „безплатното“ саниране. Лансираното от министър Лиляна Павлова като „100% безвъмездно“ саниране ще бъде платено ведно с дължимите лихви по заема от средствата на данъкоплатците, постъпващи в бюджета. В някои случаи – както ще проследим по-долу – плащаене ще бъде дължимо и от самите собственици на имоти, за чието „безплатно“ саниране приканва министър Павлова.
Според министър Павлова, „Етажната собственост само трябва да регистрира Сдружение на собствениците (...) и да заяви интереса си пред Общната“. Посоченото Сдружение на собствениците е определено в Приложение №2 „Методически указания“ към Националната програма за енергийна ефективност на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) като такова, което е предназначено „за усвояване на средства от фондовете на ЕС и/ли от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/ли използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост“. Оставаме с впечатлението, че единствената цел на такова Сдружение е да усвоява средства и да ремонтира и обновява сградата. Текстът възпроизвежда почти дословно чл. 25, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), но пропуска следващата ал. 2 от същата разпоредба, която допълва, че „Сдружението може да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части на Етажната собственост“. Пропуска се и далеч по-интересната разпоредба на чл. 9 от ЗУЕС, която определя възможните форми на управление на Етажната собственост – „Общо събрание и/ли Сдружение на собствениците“. След като Етажната собственост може да бъде управлявана [и] чрез Сдружение на собствениците, това означава, че Сдружението ще може да осъществява всички управленски функции по чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС, които обхващат „реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на Етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите“; веднъж създадено, Сдружението може да засегне включително и управлението на натрупаните дългове от живущите.
Последното влиза в пряко противоречие с многократните заявления на министър Павлова за невъзможност Сдруженията на етажните собственици да бъдат насочени към изпълнение на задължения на живущите. То влиза в пряко противоречие и с Въпрос №1 от 28.01.2015 г. от публикуваните от МРРБ „Въпроси и отговори“ във връзка с Националната програма, формулиран така: „Има длъжници с хиляди левове дългове към „Топлофикация“. Възможно ли е държавата да си потърси парите директно чрез Сдружението и да се разхвърлят задълженията на всички собственици?“ и получил следния отговор: „Не. Сдружението се регистрира по реда на чл. 25, ал. 1. от ЗУЕС и се създава единствено за целите на получаване на помощта по Програмата“. Както проследихме, цитираният отговор на МРРБ (и многократно повтаряните разяснения на министър Павлова) игнорират нормата на чл. 25, ал. 2 във вр. с чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС и подвеждат бъдещите кандидати за „безплатно“ саниране.
Колко безплатно всъщност е „безплатното“ саниране, обещавано за сметка на Републиканския бюджет и нашите данъци? За да може жилищният блок да бъде саниран, Сдружението на етажните собственици трябва да сключи Договор за участие по Националната програма съгласно Приложение №10 към Методическите указания на МРРБ със съответната Община. Последната се задължава по силата на чл. 4, ал.ал. 1, 2 и 4 от този Договор (1) „да предприеме всички необходими действия за сключване (...) на договор за целево финансиране [с ББР]“, и (2) „при одобрение на финансирането от страна на ББР да подпише от името и за сметка на доверителя (Сдружението) договора [за „безплатно“ саниране]“, като (4) „от името и за сметка на доверителя (...) усвоява суми по договора (...) и (...) оперира със средствата“. Цитираните разпоредби задължават Общината да предприеме действия за договаряне с ББР на финансиране за санирането на сградата и ако такова бъде отпуснато, Договорът оправомощава Общината да управлява получените средства „от името и за сметка на“ Сдружението. С други думи – Общината придобива възможност със своите правни и фактически действия да натовари със задължения Сдружението – независимо от изискването по чл. 4, ал. 4 от Договора да спазва „принципите на добро финансово управление (...) в интерес на Сдружението на собствениците за целите на обновяването на сградата“. Следователно при неблагоприятен развой на събитията за Сдружението не би останала друга възможност, освен да търси обезщетение за причинените му вреди по общия ред; ако изобщо разполага с необходимия юридически и организационен ресурс за това.
В следващия чл. 5, ал. 4 от Договора дискретно е посочено едно интересно задължение на Сдружението, формулирано като „съгласие“ за това „да бъдат изпълнени предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности, съгласно правилата на Програмата, в това число всички мерки, необходими за привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност“. Текстът с нищо не подсказва възмездния (не-безплатен) характер на задълженията, които възникват за Сдружението от тази разпоредба. За да разберем това, е необходимо цитираният текст да се разглежда в контекста на чл. 2, ал.ал. 1-5 от Договора, според които дейностите по Националната програма включват (1) „установяване на техническите характеристики на сградата“, (2) „обследване за енергийна ефективност“, (3) „разработване на инвестиционен (...) проект“, (4) „изпълнение на строително-монтажни работи“ (т.е. самото саниране) и (5) „строителен надзор, авторски надзор и инвеститорски контрол“. Преди да се стигне до „безплатното“ саниране по т. 4, е необходимо съгласно т. 1 да се установят техническите характеристики на сградата, което от своя страна препраща към чл. 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), досежно техническите спецификации и изисквания за носимоспособност, устойчивост, безопасност и достъпност на обследваната сграда.
Ако бъдат установени недостатъци по 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от ЗУТ (например конструктивни проблеми или нужда от укрепване на сградата), Сдружението на собствениците трябва да извърши необходимите строително-монтажни работи за своя сметка. Чл. 5, ал. 4 от Договора определя с една отвлечена формулировка, че Сдружението „се съгласява да бъдат изпълнени предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности, (...) в това число всички мерки, необходими за привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност“. Изразът „в това число“ създава впечатление за читателя, който не е свикнал с юридическата техника, че Сдружението се съгласява с изпълнението на дейности, насочени преди всичко към „привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност“. В действителност обаче изразът „в това число“ означава „включително, но не само“. Манипулацията ще стане очевидна, ако си припомним пълния обем от дейности, които биха могли да бъдат предложени в резултат на техническото и енергийното обследване, и които включват осигуряване на носимоспособността, устойчивостта, безопасността и достъпността на сградата съгласно чл. 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от ЗУТ – дейности, които не се покриват от Националната програма но може да бъде изискано от Сдружението на собствениците да ги изпълни.
Тъй като Националната програма осигурява средства единствено за установяване на технически характеристики (1), обследване на енергийната ефективност (2), разработване на проект (3), строително монтажни работи по самото саниране (4) и надзор и контрол (5), достигаме до извод, че Сдружението ще трябва да изпълни за своя сметка „предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности“ по чл. 5, ал. 4 във вр. с чл. 2, ал.ал. 1-5 от Договора и чл. 169, ал. 1, т.т. 1-5 и ал. 2 от ЗУТ. Ако Сдружението не изпълни предложените „допустими дейности“, е заплашено от разваляне на Договора от страна на Общината. При това положение Сдружението съгласно чл. 8, ал. 3, хипотеза втора от Договора „дължи възстановяване на разходите (платени или дължими) по действително извършените [до момента] дейности (...) както и дължимите неустойки по вече сключени договори“. Това означава, че веднъж одобрено за финансиране, Сдружението на собствениците може да бъде задължено да извърши за своя сметка определени строително-монтажни работи и ако не го направи, ще бъде принудено да плати за направените констатации.
В обобщение може да се посочи, че: (1) прокламираното от министър Лиляна Павлова „безплатно“ саниране за многофамилни жилищни сгради изобщо не е безплатно – същото ще се извърши за сметка на Републиканския бюджет и от там – за сметка на всичките данъкоплатци в България; (2) учреденото от етажните собственици Сдружение не е ограничено само до санирането – то може да поеме цялостното управление на Етажната собственост, включително изпълнението на натрупани от отделните етажни собственици задължения за топлоенергия, електричество и др.; (3) при сключване на Договор за „безплатно“ саниране, Сдружението практически упълномощава Общината да действа директно от негово име и за негова сметка – което теоретично дава възможност да бъдат причинени вреди на Етажната собственост; (4) преди извършване на самото „безплатно“ саниране е определено да се направи техническо и енергийно обследване на сградата и ако се констатира необходимост от укрепване, същото трябва да се финансира от Сдружението (което – ако не извърши предписаното укрепване – дължи направените до момента разходи за обследване, проектиране, строително-монтажни работи, надзор и контрол, включително начислените неустойки по сключени договори за осъществяването на тези дейности). Премълчаването на изброените особености и концентрирането на общественото внимание в подвеждащото понятие „безплатно“ може да доведе до редица негативни последици, тъй като – както стана дума по-горе – цената на „безплатните“ неща в крайна сметка почти винаги се плаща от икономически по-слабата страна.
