Как се прехвърля собственост върху недвижим имот?
Поради относително по-високата стойност на недвижимите имоти, законодателят е предвидил тяхното прехвъляне да става с нотариална форма. Това повишава сигурността на собствениците и прегражда евентуалните опити определен недвижим имот да бъде „откраднат“.
Сред най-често срещаните основания за прехвърляне собствеността на недвижим имот срещаме: покупко-продажбата (когато срещу прехвърляне на собствеността Купувачът плаща на Продавача определена цена); размяната (когато един имот се прехвърля срещу придобиването на друг имот или вещи, но не и пари); дарението (когато Дарителят прехвърля на Обдарения собствеността безвъзмездно); прехвърлянето срещу задължение за издръжка и гледане (когато Собственикът прехвърля собствеността при условие, че за определен срок или до края на живота му Приобретателят ще се грижи за него и ще посреща неговите нужди).
За да може да изповяда сделката, нотариусът трябва да бъде наясно на какво основание имотът ще бъде прехвърлен и трябва да бъде снабден със следните книжа:
- документ за собственост на имота (най-често това е Нотариален акт, но при някои по-стари имоти може да бъде Договор за продажба, сключен по реда на НДИ, ЗОС или ЗДСДОИ, или Заповед за настаняване);
- Акт за смърт и Удостоверение за наследници (ако имотът е наследен от прехвърлителя);
- Протокол за делба (ако върху имота е извършена съдебна делба);
- Скица (при прехвърляне собствеността върху земя) или схема на имота (при прехвърляне собствеността върху сграда или обособен обект в сграда); скицата/схемата не следва да е по-стара от 6 месеца);
- Актуална данъчна оценка на имота (също не по-стара от 6 месеца; ако има непогасени данъци и/ли такса „смет“, прехвърляне не се допуска);
- Удостоверение за тежести върху имота (удостоверението е валидно само 24 часа; то трябва да обхваща 10 години назад, ако имотът се купува чрез банков кредит);
- Декларация за отказ от право на ползване (ако има учредено такова право; декларацията се подписва при нотариуса; ако ползвателят е починал, се прилага Акт за смърт);
- Удостоверение за наличие или липса на задължения (дънъчни и осигурителни задължения от страна на Приобретателя – когато купува имота чрез банков кредит);
- Удостоверение за семейното положение на Прехвърлителя (в Удостоверението трябва да е вписано какво е било семейното положение към момента на придобиване на имота);
- Удостоверение за сключен от Прехвърлителя граждански брак (ако има такъв и същият не е прекратен);
- Съдебно решение за развод (ако е имало брак и същият е прекратен с развод; ако имотът е възложен в изключителна собственост на единия съпруг, решението трябва да е вписано в Агенция по вписванията);
- Декларация за съгласие с продажбата (ако имотът попада в съпружеска имуществена общност и/ли другият съпруг е адресно регистриран в имота);
- Документи за самоличност (изисква се валидна Лична карта на Прехвърлителя, Приобретателя и отказващия се от учредено право на ползване – ако има такъв); Съдебно определение с предварително разрешение (ако се отчуждава имот на дете, запретен или отсъстващ);
- Декларации за гражданство и за гражданско състояние на страните (попълват се при нотариуса);
- Изрично пълномощно (нотариално заверено, със стриктно посочване на имота и на правните действия, които да се извършат – ако Прехвърлителят, Приобретателят и/ли отказващия се от право на ползване не се явяват лично при нотариуса);
- проект за новия Нотариален акт (ако страните желаят да подпомогнат нотариуса и имат необходимите юридически познания, могат да подготвят такъв).
След като нотариусът се убеди в самоличността на страните, тяхната воля и притежаваните от тях права, изповядва сделката и оформя новия Нотариален акт, като предава същия за вписване в Имотния регистър при Агенция по вписванията (АВ).
Покупко-продажбата е относително най-стабилният прехвърлителен способ – поради възмездния й характер. В някои случаи обаче дори тя може да бъде развалена (например ако гражданин е продал при цена, неоправдано по-ниска от пазарната).
Дарението е може би най-нестабилният способ, тъй като позволява при някои обстоятелства Дарителят или дори неговите близки да развалят сделката (например при недостойно поведение на Обдарения или при последващо изпадане на Дарителя в материално затруднение).
Договорът за прехвърляне срещу издръжка и гледане също може да бъде развален (ако например дължащият грижите не ги полага изобщо или ги полага в недостатъчна степен).
При всички случаи, ако прехвърлянето е извършено чрез измама, заплашване, принуда и други подобни, може да се развали в определени от закона срокове, а ако не е спазена законоустановената нотариална форма, прехвърлянето изобщо е недействително и не поражда каквито и да било правни последици.
